Tahliye Davaları 2025: Kiracı Evden Hangi Şartlarla Çıkarılabilir?

📍 Hazırlayan: HukukCemiyeti.com | Güncelleme: Haziran 2025

Yükselen kira fiyatları, konut arzındaki dengesizlik ve enflasyon karşısında değerini yitiren eski kira sözleşmeleri… Bu sorunlar, hem mal sahiplerini hem de kiracıları zor durumda bırakıyor. Özellikle son dönemde artan tahliye davaları, hukuki gündemin merkezinde yer alıyor.

Peki bir kiracı hangi durumlarda evden çıkarılabilir? Ev sahibi dava açmadan tahliye talep edebilir mi? Kiracının hakları nelerdir?

Tüm bu sorulara güncel Yargıtay kararları ve Türk Borçlar Kanunu ışığında yanıt veriyoruz.

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kiraya verenin, kiracının sözleşmeye aykırı davranışları ya da yasal gerekçelerin varlığı durumunda, mahkeme kararıyla kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep ettiği davadır.

🔹 Dayanak Kanun: Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 347 ve devamı
🔹 Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
🔹 Zorunlu Dava Şartı: Arabuluculuk (01.09.2023’ten itibaren)

Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Tahliye davası ancak belli yasal sebeplerin varlığı halinde açılabilir. Bunlardan bazıları şunlardır:

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kiracı, kira borcunu zamanında ödemezse, yazılı ihtar ile 30 gün içinde ödeme yapması istenir. Ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.

➡️ Yargıtay 6. HD, 2023/3452 E. – 2024/187 K.
Kira borcunun süresinde ödenmemesi halinde yapılan ihtarın geçerli olması için noter ya da taahhütlü mektupla yapılması zorunludur.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, aynı kira yılı içinde iki kez kira bedelini geç öderse ve her seferinde ihtar yapılırsa, yıl sonunda tahliye davası açılabilir.

3. Mal Sahibinin İhtiyacı

Mal sahibi ya da yakın akrabalarının konuta gerçek ve samimi ihtiyacı varsa (örneğin çocukları evlenecekse), tahliye davası açabilir.

🔹 İspat şartı: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
🔹 Yargıtay içtihadına göre yatırım amacıyla yapılan tahliye talepleri reddedilmektedir.

4. Yeni Malikin İhtiyacı

Evi yeni satın alan kişi, tapu devrinden sonra 1 ay içinde kiracıya ihtar gönderip 6 ay içinde tahliye davası açabilir.

5. Tahliye Taahhüdü

Kiracı, yazılı ve tarihli bir tahliye taahhüdü verdiyse, belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi ya da tahliye davası açılabilir.

📌 Not: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra alınmalıdır. Aksi halde geçersiz sayılır.

Tahliye Davalarında Süreç Nasıl İşler?

Arabuluculuk Başvurusu: Tahliye davası açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur.
Dava Açılması: Arabuluculuk anlaşmazlıkla sonuçlanırsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır.
Delillerin Sunulması: Kira sözleşmesi, ihtarlar, banka dekontları gibi belgeler sunulur.
Karar ve Uygulama: Mahkeme tahliye kararı verirse, karar kesinleştikten sonra icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir.

Kiracı Tahliye Edildiğinde Ne Yapabilir?

🔹 Karara İtiraz Hakkı: Karara karşı istinaf başvurusu yapılabilir.
🔹 İcra Takibine İtiraz: Tahliye icra takibiyle yapılıyorsa, 7 gün içinde icra mahkemesine itiraz edilebilir.
🔹 Kötü Niyetli Tahliye Halinde: Mal sahibinin haksız yere tahliye sağlaması durumunda, kiracı maddi ve manevi tazminat davası açabilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

🔹 Kiracı 5 yıldır oturuyorsa tahliye edilebilir mi?
Evet. 10 yıllık uzama süresi sonunda sebep göstermeksizin tahliye davası açılabilir. (TBK md. 347/1)

🔹 Mal sahibi “çocuğum taşınacak” diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, ancak bu ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunun ispatı gerekir.

🔹 Kiracı evi tahliye etmezse ne olur?
Mahkeme kararı icra yoluyla uygulanır. Gerekirse polis zoruyla tahliye sağlanır.

Sonuç: Haklarınızı Bilin, Hukuki Yola Başvurun

Tahliye davaları, hem kiracı hem de ev sahibi açısından ciddi sonuçlar doğurabilecek davalardır. Bu nedenle tarafların haklarını bilmeleri, süreçleri doğru takip etmeleri ve mümkünse uzman bir avukattan hukuki destek almaları büyük önem taşır.

📘 Daha fazla bilgi ve güncel yargı kararları için bizi takip edin:
➡️ www.hukukcemiyeti.com
📩 Sorularınız mı var? Yorumlarda bize iletin!

#tahliyedavaları #kiracılık #evsahibi #hukukiuyuşmazlık #hukukcemiyeti