🏡 Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Tapudan İskâna, Borçtan Dava Kaydına Kadar Her Şey!

📍 HukukCemiyeti.com | Güncel Rehber | 2025

Türkiye’de bir ev sahibi olmak, birçok kişi için hayat boyu verilen emeklerin karşılığı ve bir güvence sembolüdür. Ancak yanlış bir adım, maddi ve hukuki büyük sorunlara yol açabilir. İşte ev alırken mutlaka dikkat edilmesi gereken kritik başlıklar…

📌 1. Tapu İncelemesi: “Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?”

📄 Tapu türü, taşınmazın hukuki durumunu gösterir.
🔹 Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış binalar için verilir.
🔹 Kat mülkiyeti, yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmış, tamamlanmış yapı anlamına gelir.

✅ Kat mülkiyeti olan taşınmazlar, hukuki güvence açısından tercih edilmelidir.

📌 2. İskân Durumu: “Binada su var ama ruhsat yoksa?”

İskân belgesi (yapı kullanma izni), bir binanın ruhsata uygun olarak tamamlandığını gösterir.
⚠️ İskânsız bir binada; elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerde sorun yaşanabilir.
⚠️ Ayrıca iskânsız dairelerde ceza, yıkım ve yüksek emlak vergisi riski olabilir!

📌 3. Dairenin Aidat, Vergi ve Borç Durumu

📌 Satıcıdan mutlaka şu belgeleri isteyin:
🧾 Site yönetiminden aidat borcu yoktur yazısı
🏛️ Belediyeden emlak vergisi borcu yoktur belgesi

📌 Taşınmaz üzerinde;
⚠️ Haciz, ipotek, satış şerhi, intifa hakkı var mı?
📌 Tapu Müdürlüğü üzerinden güncel “şerhler” sorgulanmalıdır.

📌 4. Dava Kaydı ve Ortak Mülkiyet Sorunları

🧷 Taşınmaz hakkında devam eden bir dava varsa, ileride büyük sorunlarla karşılaşılabilir.
⚖️ Ecrimisil, istihkak davası, miras anlaşmazlığı gibi davalar, tapu kayıtlarına şerh düşebilir.
📌 Tapu Sicil Müdürlüğü ve e-Devlet üzerinden "dava şerhi" olup olmadığı kontrol edilmelidir.

📌 5. Evin Konumu ve İmar Planı Durumu

🗺️ Aldığınız ev bir gün imar planı değişikliğiyle yıkılabilir mi?
🔍 Belediye imar müdürlüğünden;
📌 Güncel imar planı,
📌 Yol, park, kamulaştırma planı hakkında bilgi alınmalı.
🏗️ Ayrıca riskli alan, deprem bölgesi ve zemin etüdü bilgileri mutlaka incelenmeli.

📌 6. Satıcı Kim? Tapu Sahibi Kim?

🕵️‍♂️ Tapu sahibiyle işlem yapılması zorunludur.
🔍 Vekaletle işlem yapılıyorsa, vekaletnamenin:
✔️ Güncel,
✔️ Noter onaylı,
✔️ Satış yetkisini açıkça içerir olması gerekir.

❗ Sahte vekalet ve kimlikle dolandırıcılık olayları unutulmamalıdır!

📌 7. Krediyle Alıyorsanız: Banka ve Ekspertiz Tuzağı

💰 Konut kredisi kullanacaksanız:
📌 Banka, ev için ekspertiz raporu hazırlar.
📌 Ancak ekspertiz değeri ile satış fiyatı uyuşmayabilir.
⚠️ Bu farkı cebinizden tamamlamanız gerekebilir!

📌 8. Satış Sözleşmesi ve Noter Süreci

✍️ Alım-satım işlemi tapuda gerçekleşse de, özellikle ön ödemeli alımlarda mutlaka noter sözleşmesi yapılmalı.
📌 Sözleşmede şu hususlar açıkça belirtilmeli:
✔️ Fiyat
✔️ Teslim tarihi
✔️ Cezai şart
✔️ Gecikme halinde faiz
✔️ Kat planı, metrekare, otopark vs. taahhütler

📌 9. Deprem ve Sigorta Bilgileri

🏚️ Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) olmadan tapu devri yapılamaz.
📌 Ayrıca eski binalarda riskli yapı tespiti yaptırılması önerilir.

📌 10. Not: Emlakçılarla Sözleşme İmzalamadan Önce!

🏷️ Emlakçı komisyonları yasal olarak sınırlandırılmıştır:
📌 %4’ü geçemez (alıcı + satıcı toplam).
📌 Emlakçı ile sözleşme imzalarken dikkatli olun, tek yetkili mi? süresi ne kadar?

✨ SONUÇ

Bir evi sadece “güzel manzarasına” veya “makul fiyatına” bakarak almak, hayat boyu pişmanlık sebebi olabilir. Hukuki, teknik ve ekonomik açıdan detaylı araştırma yapmadan ev alınmamalı!

📢 HukukCemiyeti.com olarak; gayrimenkul alımında vatandaşlarımızın bilinçli hareket etmesi, haklarını bilmesi ve dolandırıcılıklara karşı kendini koruması adına rehber içerikler üretmeye devam ediyoruz.

🔎 "Hak bil ki zarar görme!"