🏗️ Bir İnşaat Nasıl Başlar, Nasıl Biter?

Kazmadan Teslime Adım Adım Tüm Süreç

📅 Yayın Tarihi: 23 Haziran 2025
✍️ Özel İçerik | HukukCemiyeti.com
🎯 Ruhsattan iskâna, müteahhitten malik haklarına kadar her şey bu rehberde!

📍 1. ARSA EDİNİMİ VE PLANLAMA

İnşaatın ilk adımı arsa seçimidir. Arsa, yapılaşmaya uygun olmalı ve imar planında yapılaşma izni bulunan bir alan olmalıdır.

📌 Dikkat Edilecek Hususlar:

• İmar durumu belgesi belediyeden alınmalı

• Zemin etüdü, jeolojik raporlar kontrol edilmeli

• Arsa üzerinde ipotek, haciz, şerh gibi kısıtlamalar var mı bakılmalı

• Tapu, hisseli mi yoksa müstakil mi?

🧱 2. MİMARİ VE TEKNİK PROJELERİN HAZIRLANMASI

Yetkili bir mimar veya yapı denetim firması, projeyi hazırlamalı. Bu projeler arasında:

• 📐 Mimari proje

• 🔌 Elektrik projesi

• 💧 Mekanik tesisat projesi

• 💼 Statik proje

• 🧯 Yangın ve asansör projeleri yer alır.

Bu projeler, ilgili belediye ve ilgili meslek odaları tarafından onaylanmak zorundadır.

🏛️ 3. İNŞAAT RUHSATI ALINMASI

Proje onaylandıktan sonra belediyeye başvurarak inşaat ruhsatı alınır.

📌 Ruhsat için gerekli belgeler:

• Tapu fotokopisi

• İmar çapı

• Projeler

• Mal sahibi kimlik fotokopisi

• Yapı denetim sözleşmesi

• Müteahhitlik belgesi

📢 İnşaat ruhsatı olmadan kazma dahi vurulamaz!

🧾 4. KAT İRTİFAKI TESİSİ

İnşaat başlamadan önce, projedeki bağımsız bölümler üzerinden kat irtifakı tapusu çıkarılır.

Bu tapu, binanın henüz tamamlanmadığını ama hangi dairenin hangi kişiye ait olduğunu gösteren “ön tapudur.”

🧱 5. İNŞAATIN BAŞLAMASI

Ruhsat alındıktan sonra inşaat resmen başlar. Bu süreçte:

🔨 Hafriyat (kazı) işlemleri
🔨 Temel ve taşıyıcı sistem
🔨 Katların çıkılması
🔨 İç-dış cephe, yalıtım
🔨 Elektrik, sıhhi tesisat ve mekanik işler tamamlanır.

Yapı denetim firması, her aşamada kontrol yaparak belediyeye rapor verir.

📋 6. YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (İSKÂN)

İnşaat tamamlandığında belediyeden “yapı kullanma izin belgesi” (diğer adıyla iskân) alınır.

📌 İskân için gerekli belgeler:

• Yapı denetim raporları

• Su basman ve zemin etüdü belgeleri

• SGK borcu yoktur yazısı

• Elektrik ve su tesisat uygunluk belgeleri

• Yapının projeye uygun bittiğine dair belediye raporu

✅ İskân alınmadan daireye resmen oturum başlatılamaz!

📜 7. KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ

İskân alındıktan sonra, kat irtifakı tapuları kat mülkiyeti tapularına çevrilir.

Bu aşamada bina, tamamen hukuka uygun olarak tamamlanmış sayılır.

🏡 8. TESLİMAT VE TAPU DEVRİ

Eğer yapı müteahhit ile arsa sahibi arasında inşaat sözleşmesi (arsa payı karşılığı veya gelir paylaşımı) ile yapılmışsa;

📌 Tapular arsa sahiplerine ve/veya alıcılara devredilir.
📌 Tapu devri noter satış vaadi sözleşmesi ile yapılmadıysa, resmî tapu devriyle gerçekleşir.

📢 9. YÖNETİM VE SİTE OLUŞUMU

Bina tamamlandığında yönetim planı hazırlanır ve maliklerin oy birliği ile apartman/siteler için yönetici belirlenir.

Yönetim planı olmazsa site yönetimi, yasal olarak geçersiz sayılabilir.

⚠️ DİKKAT! HUKUKİ SORUNLAR SIK GÖRÜLÜR!

🏚️ İnşaat sürecinde yaşanabilecek yaygın sorunlar:

• Müteahhidin eksik/ayıplı iş yapması

• Ruhsatsız veya projeye aykırı yapılaşma

• Kat mülkiyetine geçilememesi

• Teslimin gecikmesi

• Tüketicinin mağdur edilmesi

👩‍⚖️ Bu gibi durumlarda arsa sahipleri ve daire alıcıları, Tüketici Mahkemesi, Asliye Hukuk Mahkemesi, İcra Mahkemeleri veya Ceza Mahkemeleri nezdinde dava açabilir.

🧠 SONUÇ: Betonun Altında Hukuk Yatıyor!

Bir bina sadece demir ve betondan değil; izin, ruhsat, hak ve belge temelleri üzerine kurulur.
Hukuka aykırı bir çivi bile, binanın tamamını hukuken riske atabilir!

📣 HukukCemiyeti.com olarak, inşaat sürecine dair her adımda vatandaşların haklarını bilmeleri ve bilinçli hareket etmeleri için bilgi üretmeye devam ediyoruz.

⚖️ "İnşaat başlar ama hukuk göz ardı edilirse, yarım kalır."